雨花区2014年一季度房地产简析

2014-05-14来源: 雨花区
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2014年一季度在宏观环境开局不利,宏观政策较为收紧的双重压力下,受银行限贷和经济增长回落等因素影响,雨花区房地产发展仍保持相对健康,表现为稳中略降。

 一、一季度房地产销售情况

1、市场降温,销售面积、价格双降。一季度雨花区共有房地产开发企业141家,在建项目138个,商品房销售面积34.58万㎡,同比下降29.6%,其中住宅销售面积同比下降32.4%;商品房销售额259076万元,同比下降32.8%,其中住宅销售额204017万元,同比下降35.0%。一季度雨花区的商品房销售均价为7492.36/㎡,其中住宅销售均价为6902.73 /㎡,同比下降3.7%。长沙市中心城区一季度住宅销售均价除岳麓区、开福区外,其他城区均呈现下滑趋势。雨花区住宅销售均价与全市持平。传统的销售旺季,并没有出现,市场表现平淡。 

商品房销售面积和均价呈现双下滑趋势主要源于一方面“楼市崩盘论”被大肆渲染,影响了购房者信心;另一方面,银行“钱紧”削弱了刚需购房者的支付能力。往年一季度银行信贷政策放松的现象在2014年一季度并没有如期到来,取而代之的是首套房贷款利率的上浮、放款周期的延长。从全国情况来看,去年的存量房源较多,库存消化压力大,直接导致了部分二三线城市房价有所下降,而一线城市房价则表现为温和上涨,今年两会出台的“不同城市分类调控”政策已彰显成效。

 

2、销售压力大,促销力度强。调查显示,国内房地产供求最为活跃的面积段为90㎡以下和100-120㎡两段面积。2014年一季度雨花区住宅销售面积中,90㎡及以下户型占全部住宅销售面积的85.5%,显然小户型倍受刚需者青睐。部分开发商开展了“返乡报销车费、团购赠送面积、0首付为青春减负”等购房活动。说明目前市场销售压力比较大,开发商需要出台优厚的促销方案吸引市场的关注,回笼资金,促进销售。

 

2014年一季度与上年同期住宅销售对比

 

住宅(

其中:

 

 

90㎡及以下

占比(%

144㎡以上

占比(%

别墅、高档公寓(

占比(%

2013年一季度

437453

126679

28.96

42682

9.76

3750

0.86

2014年一季度

345787

295560

85.47

59527

17.21

2500

0.72

3、销售结构有所变化。一季度全区住宅销售面积29.56万㎡,同比下降32.4%;办公楼销售面积1.98万㎡,同比下降24.7%;商业营业用房0.98万㎡,同比下降48.4%;其他销售面积2.06万㎡,同比增长149.7%。由于宏观调控政策主要针对住宅市场和办公用房,商业地产受调控政策影响较小,地段较好、升值潜力较大的写字楼宇和商铺成为投资者的首选。  

二、一季度房地产投资情况

1、开发投资减速,房产理性回归。一季度雨花区实现全社会固定资产投资87.71亿元,同比增长16.3%,其中房地产开发投资33.20亿元,同比下降1.8%,占全社会固定资产投资的37.8%。以“分类调控、抑制投机投资性需求”作为继“限贷”后的调控落脚点,受其影响各方处于观望状态,导致雨花区房地产投资较上年同期开始回落。

一季度全市中心城区完成房地产投资151.62亿元,同比增长7.9%,投资占比最大的为岳麓区38.0%,雨花区第二,投资占比为21.9%

2、新开工面积降幅较大。一季度长沙市中心城区新开工面积为178.09万㎡,同比下降60.4%。雨花区新开工面积21.88万㎡,同比下降78.8 %。全市中心城区新开工面积增速较去年同期比均呈现下降趋势。新开工面积占比最大的为开福区,占比最小为雨花区。受春节假期、房贷收紧等因素的制约,开发商拿地积极性降低,施工速度放缓,导致新开工面积大幅减少。这将给雨花区未来的税收带来一定影响。

3、施工面积领先其他区县。数据显示一季度长沙市中心城区房屋施工面积为4517.32万㎡,同比增长13.1%。雨花区房屋施工面积为1291.78万㎡,同比增长17.1%;其中住宅施工面积881.10 万㎡,同比增长11.7 %。雨花区施工面积占全市比重达28.6%,居中心城区第一。雨花区房地产市场去年新开工面积较多,累积为今年的施工面积,也说明随着逐步竣工,都会成为待售面积。能否合理消化这些面积,是我们需要关注的重点。

 

2014年一季度长沙市中心城区房地产开发情况

 

 

 

 

 

计量单位:万㎡

单位

施工面积

新开工面积

绝对额

占全市

增速(%

绝对额

占全市

增速(%

芙蓉区

478.76

10.60

3.79

38.64

21.70

-28.00

天心区

687.86

15.23

6.80

43.59

24.47

-33.00

岳麓区

1251.71

27.70

24.74

29.99

16.84

-75.40

开福区

807.21

17.87

3.11

43.99

24.70

-58.70

雨花区

1291.78

28.60

17.09

21.88

12.29

-78.80

中心城区

4517.32

 

13.10

178.09

 

-60.40

 

4、存量压力增加明显。数据显示截止3月底,全区商品房待售面积103.65万㎡,同比增长6.4 %;其中住宅待售面积69.05万㎡,同比增长19.2%;其中1-3年(含1年)的商品房待售面积84.37万㎡,同比增长5.3%,在信贷收紧、购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”的心理占上风的环境下,房产供需格局已经悄然生变。特别是目前在施工的房地产面积相对销售明显偏大,存量房压力将越来越大。

一季度全市中心城区商品房销售面积 124.17万㎡,我区34.58 万㎡,同比下降29.6%,雨花区的商品房销售面积基数排中心城区第二,占中心城区销售总面积的27.9%。雨花区多年来不管是在供应量还是销售方面一直领跑长沙楼市,由于自身城市开发步伐领先其他区县,后续发展势必乏力,而目前岳麓区、开福区作为长沙后发区,发展空间相对较大。

三、房地产市场运行情况

1、资金“偏紧”,企业状况不容乐观。资金是企业赖以生存的命脉,房地产作为典型的资金密集型产业,具有资金需求量大、资金循环周期长,资金回笼速度慢等特点,因此对资金的依赖性更强,对资金的良好运转要求也更高。

2014年一季度雨花区资金情况表

 

本期

占比(%

上年同期

增速(%

占比(%

本年资金来源合计

1786443

 

1840254

-2.92

 

上年末结余资金

927752

51.93%

1077430

-13.89

58.55%

本年实际到位资金小计

858691

48.07%

762824

12.57

41.45%

国内贷款

190731

22.21%

223350

-14.60

29.28%

其中:银行贷款

181931

95.39%

175120

3.89

78.41%

其中:非银行金融机构贷款

8800

4.61%

48230

-81.75

21.59%

自筹资金

150478

17.52%

146057

3.03

19.15%

其中:自有资金

68429

45.47%

45154

51.55

30.92%

其他资金来源

517482

60.26%

393417

31.54

51.57%

其中:定金及预收款

286395

55.34%

258777

10.67

65.78%

其中:个人按揭贷款

126975

24.54%

111854

13.52

28.43%

本年各项应付款合计

356897

 

277510

28.61

 

其中:工程款

158151

44.31%

123547

28.01

44.52%

从上表的上年结余资金减少、国内贷款下降、本年应付款增长过快可看出,雨花区的房地产开发企业的资金富余度不足,短期偿债能力变弱,应付账款压力大,企业经营风险续增。

2、房贷优惠消失、贷款难度增大。2014年央行公布当年除工商银行维持基准利率不变,其它银行首套房贷利率均上浮,最高上浮10%。而二套房贷政策方面,多家银行利率均上浮20%。但房企和政府部门对未来的期望值还是相当高的。从长远来看,行业发展过程中出现的阶段性的波动及政策调整,都只会进一步加速行业优势整合及健康发展。楼市仍存在机会和发展空间,并维持稳健发展态势。

3、让利空间减少。反映一个企业的盈利能力,主要有两个指标体现,营业利润率和成本费用利润率。营业利润率越高,表明企业市场竞争力越强,发展潜力越大,盈利能力越强。2013年雨花区营业利润率(营业利润/营业收入*100%)为8.8%,高于20088.6%的湖南水平,也高于20128.4%的长沙水平。成本费用率越高,表明企业为取得利润而付出的代价越小,成本费用控制得越好,盈利能力越强。雨花区成本费用率[利润总额/成本费用总额(营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用)]为7.0%。雨花区房地产企业的经营发展状况良好,企业仍有一定的让利空间,政府应侧重引导消化存量,规避资金风险。

总体而言,雨花区房地产市场目前还是处于平稳、健康,利好于弊的态势。但受房贷、利率政策调控双紧,房地产企业的土地成本、劳动力成本双涨的影响,市场环境日趋紧张,企业财务费用大增,让利空间缩小,行业盈利能力下降,由暴利阶段转为微利阶段。政府一方面需要重点关注房地产企业尤其是中小企业随之而来的资金紧张风险,另一方面需要引导企业加快库存面积(现有项目、施工竣工和待售面积)的顺利销售。


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